Quels sont vos conseils pour réussir un investissement immobilier à Lyon ?
Commentaires (11)
Heisenberg12 - Salut, C'est vrai que Lyon est un terrain particulier. Pour avoir investi il y a quelques années, je dirais qu'il faut vraiment bien cerner le quartier. Regarder au-delà de l'aspect esthétique immédiat, se projeter dans le futur : les projets urbains prévus, les transports en commun, les commerces de proximité... Ça joue énormément sur la valeur à long terme. Et ne pas hésiter à se faire accompagner par un expert local, ça peut éviter de grosses erreurs.
PipeGuard - Heisenberg12 a raison, l'emplacement c'est vraiment la clé. Moi, j'ajouterais qu'il faut pas seulement regarder les projets urbains, mais aussi l'historique des prix dans le quartier. C'est bien beau de dire que Lyon est une ville attractive, avec une forte demande locative, mais faut voir si les prix sont pas déjà tellement hauts que le rendement locatif devient ridicule. J'ai vu des quartiers où les prix ont fait +15% en un an, mais les loyers, eux, ils ont pas suivi la même courbe. Du coup, tu te retrouves à payer une fortune pour un truc qui te rapporte peanuts. Faut faire ses calculs, quoi. Et attention aux "atouts fiscaux", c'est rarement aussi miraculeux qu'on le prétend. Se faire accompagner, c'est une bonne idée, mais faut bien choisir son expert. Y'en a plein qui sont plus vendeurs de rêves qu'autre chose. Moi, j'ai toujours préféré me débrouiller seul, quitte à y passer des heures. Au moins, je sais que personne essaie de m'embrouiller. Et pour la gestion immobilière, franchement, si t'as un seul bien, c'est peut-être pas la peine de payer une agence. Tu peux gérer ça toi-même, ça te permet de garder le contrôle et d'économiser des frais. Après, chacun son truc, hein. Mais moi, c'est comme ça que je vois les choses. Et méfiance, y'a des coins qui ont l'air super sur le papier, mais quand tu creuses un peu, tu te rends compte qu'il y a des problèmes de voisinage, des nuisances sonores, des trucs comme ça. Faut vraiment enquêter avant de se lancer.
Klaus23 - Bonjour à tous, Je rejoins les avis précédents, l'emplacement est fondamental. Lyon est une ville complexe avec des disparités importantes d'un quartier à l'autre, voire d'une rue à l'autre. L'erreur classique est de se focaliser uniquement sur l'attrait immédiat ou les tendances actuelles sans anticiper les évolutions futures. Un point souvent négligé, mais pourtant déterminant, est l'analyse du PLU (Plan Local d'Urbanisme). Ce document, disponible en mairie, révèle les projets d'aménagement à venir, les zones protégées, les contraintes architecturales... Il peut vous éviter de mauvaises surprises, comme découvrir après l'achat qu'un immeuble va être construit juste devant votre fenêtre, ou qu'une zone industrielle est prévue à proximité. De plus, il serait pertinent de connaître l'état des sols, comme par exemple, le fait qu'ils aient contenu des métaux lourds par le passé (je dis ça, car mon fils y a été confronté). Autre conseil : ne vous laissez pas aveugler par le discours des promoteurs immobiliers. Ils ont tendance à survendre les avantages et à minimiser les inconvénients. Faites vos propres recherches, comparez les prix, les prestations, les garanties... Et surtout, visitez plusieurs biens similaires dans différents quartiers pour vous faire une idée précise du marché. Regardez les annonces en ligne, mais de particulier à particulier, pas les agences ! Un aspect souvent sous-estimé est le coût des charges de copropriété. Dans certains immeubles anciens, les charges peuvent être très élevées en raison des travaux d'entretien et de rénovation à prévoir. Renseignez-vous sur l'état général de l'immeuble, le montant des provisions pour travaux, les éventuels litiges en cours... Cela peut avoir un impact significatif sur votre rentabilité. D'ailleurs, il faut penser au long terme, et comme le dit ce investissement immobilier à Lyon, on ne doit pas uniquement se fier aux agences. Enfin, n'oubliez pas de prendre en compte la fiscalité immobilière. Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il existe différents régimes fiscaux (micro-foncier, régime réel) avec leurs avantages et leurs inconvénients. Faites une simulation pour évaluer l'impact fiscal de votre investissement et choisir le régime le plus adapté à votre situation. Bien sûr, ce ne sont que quelques pistes de réflexion. Chaque investissement est unique et nécessite une analyse approfondie. Mais en étant vigilant et en vous informant correctement, vous maximiserez vos chances de réussite. Pensez aussi à l'évolution démographique. Une population vieillissante peut modifier le type de demande (logements adaptés aux seniors, services de proximité...). Bonne chance dans votre projet !
HydraBloom45 - Salut Ronsard, Quand tu dis "investir", tu penses plutot achat pour louer, ou achat pour revendre plus tard ? Et t'as une idée du budget que tu comptes y mettre ? Parce que les conseils peuvent vachement varier selon tout ça.
Ronsard Grillardin65 - Salut HydraBloom45, Alors, pour préciser, je pensais plutôt à de l'achat pour louer, histoire de me constituer un petit patrimoine tranquille. Pour le budget, disons que je suis flexible, mais j'aimerais bien rester raisonnable, quoi. Genre, pas me ruiner non plus dès le départ. J'suis ouvert aux opportunités, mais avec un minimum de sécurité, tu vois ? Si t'as des pistes ou des conseils en fonction de ça, je suis tout ouïe.
PipeGuard et Klaus23 ont raison sur pas mal de points. Bien cerner le quartier, son historique, le PLU... c'est la base. Faut pas se contenter des belles paroles des promoteurs. Ils sont là pour vendre, pas pour te conseiller.
Pour compléter, je pense que cette vidéo donne une bonne vue d'ensemble des erreurs à éviter quand on se lance :
C'est un peu long, mais ça peut éviter de mauvaises surprises. Ils parlent des pièges à éviter, justement, et ça rejoint pas mal ce qui a été dit avant.
La vidéo est un bon complément, ça permet de visualiser concrètement ce dont on parle.
C'est clair que la vidéo résume bien les bases. Mais je pense que pour Lyon, il faut aussi avoir en tête les spécificités liées à la ville. Par exemple, on parle souvent du rendement locatif, mais il faut voir comment il se situe par rapport au prix d'achat au mètre carré. Parce qu'à Lyon, les prix peuvent vite grimper, surtout dans certains coins. Si on regarde les chiffres de 2023, le prix moyen au m² dans le 6ème arrondissement, ça avoisinait les 7000€ ! Si t'achètes un petit appart à ce prix-là, faut que le loyer suive, sinon ton rendement s'écroule. Et puis, y'a la question des travaux. Si tu achètes un bien à rénover, faut pas sous-estimer le coût. Les matériaux ont pris une claque ces dernières années, et la main d'œuvre aussi. En 2022, l'augmentation moyenne des prix des travaux de rénovation, c'était autour de 8%. Donc, faut bien chiffrer tout ça avant de se lancer, sinon tu risques d'avoir de mauvaises surprises. Enfin, un truc auquel on ne pense pas forcément, c'est l'assurance. En tant que propriétaire bailleur, tu dois assurer ton bien, mais aussi te protéger contre les loyers impayés. Ça représente un coût supplémentaire, mais ça peut te sauver la mise si ton locataire ne paie plus. Le prix d'une assurance loyers impayés, ça dépend des garanties, mais ça peut représenter entre 2 et 5% du montant du loyer annuel. C'est pas négligeable, surtout si tu as plusieurs biens en location. Et faut bien lire les petites lignes, parce que certaines assurances ont des exclusions de garantie assez restrictives. Bref, Lyon c'est une ville top pour investir, mais faut pas foncer tête baissée. Faut prendre le temps de bien analyser le marché, de faire ses calculs, et de se renseigner sur tous les aspects, même ceux qui paraissent moins importants au premier abord.
Complètement d'accord avec HydraBloom45, Lyon est un super marché, mais bourré de spécificités. Pour l'assurance, je rajouterais qu'il existe aussi des assurances PNO (Propriétaire Non Occupant), c'est utile même si le bien est loué, ça couvre les dommages qui ne seraient pas pris en charge par l'assurance du locataire. On n'est jamais trop prudent.
Merci beaucoup pour toutes ces infos et la vidéo ! 🤩 Ça fait pas mal de choses à digérer, mais c'est super utile pour y voir plus clair. Je vais regarder tout ça de près. 🙏
Bon, si je récapitule pour notre ami Ronsard, on a pas mal insisté sur l'importance de l'emplacement, l'analyse du PLU, la méfiance vis-à-vis des promoteurs, les charges de copro, et l'aspect fiscal. La vidéo compléte bien tout ça, et HydraBloom45 a bien fait de rappeler les spécificités lyonnaises (prix au m², travaux, assurances).
Salut les Lyonnais et les autres ! Je me demandais, pour ceux qui ont déjà investi dans la pierre ici, quels sont vos tuyaux ? Lyon, c'est une ville qui bouge pas mal, mais du coup, c'est facile de se planter si on y connaît pas les bons coins, les pièges à éviter, etc. Je suis surtout intéressé par des retours d'expérience concrets, pas juste les trucs qu'on lit partout. Merci d'avance !